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오는 3월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정됩니다. 이로 인해 기존 아파트 매매는 더욱 까다로워졌지만, 분양 아파트는 허가 대상에서 제외되면서 수요가 몰리고 있습니다.
특히 올해 강남·용산에서는 브랜드 재건축 아파트가 대거 공급될 예정이라, 실수요자와 투자자 모두의 관심이 집중되고 있습니다. 분양 규제 예외, 예상 분양가, 청약 전략까지 꼼꼼하게 정리해 드릴게요!
토지거래허가구역 vs 분양 아파트 차이점
토지거래허가구역에서는 기존 아파트를 매수하려면 허가를 받아야 하고 실거주도 필수지만, 분양 아파트는 예외라서 청약·입주·전세 임대까지 자유롭게 가능합니다.
| 구분 | 기존 아파트 매매 | 분양 아파트 |
|---|---|---|
| 거래 전 허가 필요 | ✅ 필요 | ❌ 불필요 |
| 무주택 요건 | ✅ 필요 | ❌ 불필요 |
| 2년 실거주 의무 | ✅ 필수 | ❌ 대부분 제외 (단지별 상이) |
| 3개월 내 잔금 / 6개월 내 입주 | ✅ 적용 | ❌ 비적용 |
| 전세 임대 가능 | ❌ 불가 | ✅ 가능 (실거주 의무 없을 시) |
2025 강남·용산 주요 분양 단지
올해 강남3구와 용산구에서는 대형 브랜드 아파트 8곳 이상이 분양을 준비 중입니다. 위치, 브랜드, 입지 강점을 한눈에 비교하세요!
| 지역 | 단지명 | 위치 | 시공사/브랜드 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 강남구 | 래미안 트리니원 | 반포 | 삼성물산 / 래미안 | 반포 중심권, 대단지 |
| 강남구 | 오티에르 반포 | 잠원동 | 미정 | 한강변 초역세권 |
| 서초구 | 아크로드 서초 | 서초동 | 현대건설 | 강남역 도보권 |
| 송파구 | 잠실 르엘 | 잠실 | 롯데건설 | 미성·크로바 재건축 |
| 용산구 | 아세아아파트 | 한강대로 | 미정 | 신용산역, 한강 조망 |
예상 분양가 & 분양 일정
강남·용산 주요 분양 단지의 예상 분양가와 일정입니다. 분양가상한제 적용 단지는 시세 대비 20~30% 저렴할 수 있습니다.
| 단지명 | 분양 시기(예상) | 분양가(3.3㎡당) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 잠실 르엘 | 2025년 상반기 | 약 4,000만 원대 | 분양가상한제 적용 |
| 아크로드 서초 | 2025년 중~하반기 | 약 4,500~5,000만 원 | 강남역 도보권 입지 |
| 래미안 트리니원 | 2025년 하반기 | 4,700만 원 내외 | 프리미엄 대단지 |
| 오티에르 반포 | 2025년 하반기 | 4,800만 원 이상 | 한강 조망 가능 |
실거주 의무 여부 & 전세 가능성
실거주 의무가 없는 단지는 바로 전세 임대가 가능하므로, 투자자들에게 유리할 수 있습니다. 단지별로 실거주 요건이 다를 수 있으니 사전 확인이 필수입니다.
| 단지명 | 실거주 의무 여부 | 전세 임대 가능 여부 | 참고 |
|---|---|---|---|
| 래미안 트리니원 | 단지별 판단 | 가능 예상 | 시세 차이 크면 면제 가능성 ↑ |
| 아크로드 서초 | 미정 | 가능 예상 | 유사 사례 참고 |
| 잠실 르엘 | 검토 필요 | 제한 가능성 있음 | 시세 대비 확인 필요 |
| 디에이치 방배 (기존 사례) | ❌ 없음 | ✅ 가능 | 과거 실거주 면제 단지 |
청약 조건 정리
청약을 준비하는 분들을 위해 청약 자격 및 가점 조건을 정리했습니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 지역 요건 | 서울 2년 이상 거주 시 1순위 |
| 청약통장 | 가입 2년 이상 + 납입 횟수 충족 |
| 무주택 여부 | 무주택자 우선 공급 비율 높음 |
| 추첨제 활용 | 전용 85㎡ 초과 단지에서 유리 |
요약 정리
• 분양 아파트는 토지거래허가구역 규제에서 예외
• 강남·용산 브랜드 재건축 단지 다수 분양 예정
• 분양가상한제 적용으로 시세보다 저렴한 분양가 형성 가능
• 실거주 의무 단지 여부 반드시 확인
• 청약 1순위 조건, 추첨제 비율 전략적으로 활용
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