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🌳 서울 재건축, 묶였던 땅이 풀린다…이제는 기회
서울시가 전체 면적의 1%에 해당하는 비오톱 1등급 토지를 해제하면서, 사업성이 낮아 정체돼 있던 반포·송파·창동의 재건축 단지들이 다시 움직이고 있습니다. 이번 결정은 단순한 규제 완화를 넘어, 서울 재건축 시장 전체에 파장을 일으킬 중요한 전환점이 되고 있습니다.
비오톱 1등급 규제란? 왜 재건축을 가로막았나
비오톱(Biotop)은 생물 서식지로서의 가치를 평가하여 1~5등급으로 나눈 생태보전 토지입니다. 서울시는 2010년 제정한 도시생태현황도를 기반으로 전체 면적의 약 16%(9641ha)를 1등급으로 지정해 개발을 금지해 왔습니다.
- 아파트 단지 내 조경지까지 규제 포함 → 사업성 저하
- 용적률·건폐율 활용 불가 → 가구수 축소
- 2025년 6월 개정 예정 → 약 259ha 해제, 1등급 면적 15%(9382ha)로 축소
수혜 단지 ① 송파 올림픽선수촌
1988년 서울올림픽 선수촌으로 지어진 이 단지는 총 5540가구, 122개동 규모의 대단지입니다. 단지 면적의 11.3%에 해당하는 2만 3695㎡가 비오톱 1등급으로 지정되어 사업에 제약을 받아왔지만, 이번 해제로 사업 추진에 탄력이 붙었습니다.
- 신속통합기획(자문방식) 추진 중, 재건축 후 약 8500가구 예상
- 5·9호선 올림픽공원역 도보권
- 성내천 흐름, 올림픽공원 조망 등 쾌적한 주거환경
수혜 단지 ② 서초 반포미도1차
반포 지역의 마지막 대단지로 불리는 반포미도1차는 1260가구 규모로, 고속터미널역(3·7·9호선), 서울성모병원 인접 등 우수한 입지를 자랑합니다. 일부 부지가 비오톱 1등급으로 묶이며 재건축 계획이 정체됐으나, 해제 확정으로 사업성이 크게 개선될 전망입니다.
- 규제 해제로 정비계획 변경 가능성 확대
- 용적률 재계산, 분담금 축소 효과 기대
- 향후 신통기획 대상 가능성도 높아짐
수혜 단지 ③ 도봉 창동주공4단지
창동주공4단지는 1710가구 규모의 대단지로, 1호선 녹천역 도보권에 위치합니다. 2024년 E등급 안전진단 통과로 재건축이 확정된 상태이며, 필지 면적의 약 3.9%가 비오톱 1등급으로 묶여 있었습니다.
- 규제 해제 대상 포함으로 유휴지 활용 가능성 확대
- GTX-C 창동역 개발 수혜 가능성
- 강북권 재건축 선도 단지로 평가
비오톱 해제가 재건축 사업성에 미치는 영향
규제 해제는 단순한 행정조치가 아닌, 실제 정비계획의 핵심 변수에 변화를 줍니다. 가구 수 증가, 동간 거리 재조정, 분양가 상승 등 재건축 사업의 실질 수익성 개선 효과가 따릅니다.
- 용적률 활용도 증가 → 사업성 제고
- 조합원 분담금 감소 가능성
- 단지 설계 재구성 여지 확대
정비사업 규제 완화 흐름과 투자 타이밍
서울시는 비오톱 외에도 35층 층수 제한 폐지, 신속통합기획 확대 등 정비사업 전반의 규제를 풀고 있습니다. 지금은 정비구역 지정 전 단지를 선점해 장기 투자로 연결할 수 있는 기회입니다.
- 비오톱 해제 포함 여부 확인
- 용적률, 대지지분, 지하철역 등 입지 분석
- 조합 구성 가능성, 지자체 협조 여부도 핵심 변수
지금, 서울 재건축은 '기회 구간'
2025년 서울 재건축 시장은 명확한 방향성을 갖고 움직이고 있습니다. 정책과 규제의 전환, 환경 규제 완화, 공급 확대의 흐름 속에서 수혜 단지를 선제적으로 파악하고 접근하는 것이 유리한 타이밍입니다.
단순 호재가 아닌, 제도적 기반 위에서 움직이는 이번 변화는 서울 재건축 판도를 바꿀 수 있는 중요한 시작점이 될 수 있습니다.
