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서울시가 2025년 4월, 노후주거지의 정비와 주택공급 확대를 위해 신속통합기획(신통기획)을 적용한 재개발 후보지 11곳을 새롭게 선정했습니다.
이번 발표는 실수요자와 투자자 모두에게 중요한 전환점으로, 주거환경 개선과 향후 개발 기대감이 동시에 반영된 핵심 지역들이 포함되어 있습니다.
선정된 지역의 공통 특징
이번에 선정된 11곳은 평균 반지하주택 비율이 30% 이상, 접도율 40% 이하 등 주거환경이 매우 열악한 지역이었습니다. 주차장 부족, 하수도 시설 노후화, 저층 노후주택 밀집 등의 문제로 주민 생활 여건 개선이 시급한 지역들입니다.
서울시는 지역 선정 시 ▲주민 갈등 여부 ▲주변 연계 개발 가능성 ▲교통 진출입 조건 ▲재해위험성 ▲과거 정비구역 해제 여부 등을 종합적으로 고려했습니다. 이러한 기준은 도시계획적 연계성과 실현 가능성을 중심으로 평가된 결과입니다.
용산구 청파동1가 97-35일대
숙대입구역 인근 경사지에 위치한 이 지역은 반지하주택과 무허가 건축물이 혼재된 노후주택 밀집지입니다. 현재 청파1구역과 청파2구역이 정비사업이 진행 중이며, 이번 후보지 지정으로 청파 일대 전체의 일괄 개발 시너지가 기대됩니다. 특히 숙명여대와 용산 중심권과의 접근성이 좋아 정비 이후 주거 선호도가 상승할 가능성이 큽니다.
성북구 장위동 2곳(장위13-1, 13-2)
북서울꿈의숲역 인근의 장위13-1과 13-2는 장위 재정비촉진지구에서 해제된 이후 개발 공백 상태였던 지역입니다. 장위13-1은 주거노후도가 높고 단독주택 비율이 높은 반면, 장위13-2는 다세대 밀집과 접도율 저하가 문제입니다. 이번 선정으로 두 구역이 신설역세권 중심 개발권으로 재도약할 것으로 기대되며, 기존 장위뉴타운의 미완성 구역과 연계한 시너지 효과도 예상됩니다.
관악구 신림동 2곳(법원단지1, 고시촌 일대)
신림동 610-200 일대 법원단지1은 주차장 부족과 노후 단독주택이 다수 존재하며, 반지하 비율이 35%를 넘는 매우 취약한 생활환경을 보이고 있습니다.
인근의 고시촌(신림동 119-1)은 고시생 수요 중심으로 형성됐던 저가 임대주택 밀집 지역으로, 접도율 30% 미만, 위생환경 열악 등의 문제가 심각합니다. 재개발로 인해 젊은층 유입과 도시이미지 개선, 원룸 시장의 재편 등 실질적인 도시 환경 변화가 기대됩니다.
기타 선정 후보지 요약
- 양천구 신정4동 922 : 신정역과 오목로변 인접, 호수밀도 90세대/ha 이상, 반지하주택 비율 약 40%로 노후저층주거지 대표 사례
- 도봉구 쌍문동 26 : 방학천 인근 수변부로, 지역주민들의 여가·휴식 수요와 연계된 친환경 정비 가능 지역
- 금천구 독산2동 380(독산동B) : 과거 선정 탈락 이력이 있는 지역이나, 구역계 조정과 교통 개선안 마련으로 사업성 확보
- 영등포구 신길동 3922 : 과거 침수 피해 이력으로 특별재난지역에 지정됐던 안전 취약지역, 신풍·보라매역과 인접
- 성북구 정릉동 710-81(정릉2) : 사업성 보정계수 신설로 재심사 대상이 되었고, 주민들의 높은 참여 의지가 반영된 사례
- 은평구 응암동 675 : 과거 응암2 정비구역 해제 이후 장기간 정체, 새절역·가좌로 연계성 우수, 교육시설과 인접
향후 절차 및 주의사항
서울시는 각 후보지에 대해 2025년 상반기 내에 정비계획 수립용역에 착수할 예정입니다. ‘권리산정기준일’은 자치구청장이 후보지로 추천한 날로 지정되며, 해당 시점 이후의 건축물 증축, 대지분할 등은 개발이익 산정에서 제외될 수 있습니다.
향후 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정되며, 일정 기간 건축허가 제한도 시행됩니다. 세입자나 임차인의 경우, 계약 기간과 권리 보호 여부를 충분히 확인하고 전문가와 상담을 권장합니다. 개발 초기 단계부터 거주계획을 세우는 것이 향후 분양 우선권 확보에도 유리합니다.
