“대출 줄었어요”…실수요자 ‘멘붕’ 부른 3단계 DSR
2025년 7월부터 적용되는 3단계 스트레스 DSR 규제로 인해 집을 사려던 무주택자들의 대출 계획이 차질을 빚고 있습니다. 특히 연 소득에 맞춰 한도를 꽉 채워야 했던 실수요자들은 사실상 ‘내 집 마련’ 진입 문턱이 높아진 셈입니다.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 미래 금리 상승을 가정하여 대출자의 상환 능력을 평가하는 기준입니다. DSR 규제가 강화되면, 금융기관은 금리 인상 위험까지 반영해 대출 한도를 줄입니다.
- 1단계 : 실제 적용 금리 기준
- 2단계 : 금리에 0.75% 스트레스 반영
- 3단계 : 1.5% 스트레스 금리 반영 (2025년 7월부터)
실제 대출 한도는 얼마나 줄어들까?
금융위원회의 시뮬레이션에 따르면, 연소득 1억 원 기준으로 30년 만기 주택담보대출을 받을 경우 다음과 같은 차이가 발생합니다.
- 2단계 적용 시 : 약 6억3,000만 원 대출 가능
- 3단계 적용 시 : 약 5억9,000만 원 → 3,000만 원 이상 감소
이는 고소득자보다 무주택 실수요자에게 더 크게 체감됩니다. 생애 첫 주택 구매, 신혼부부의 내 집 마련 계획에 제동이 걸릴 수밖에 없습니다.
서울 vs 지방, 규제 차이는?
이번 3단계 스트레스 DSR 규제는 수도권을 포함한 전 금융권 대출에 일괄 적용되지만, 지방 주택담보대출은 예외입니다.
- 서울·수도권 : 1.5% 스트레스 금리 전면 적용
- 지방 주담대 : 2025년 말까지 0.75% 유지
지방의 건설 경기 침체와 대출 수요 감소를 감안한 조치입니다. 따라서 지방 소도시나 중소도시 주택 구매자에게는 상대적으로 유리한 조건이 유지됩니다.
강남·마용성은 여전히 ‘선방’
강남3구, 마용성(마포·용산·성동) 등 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 지역은 여전히 매수세가 견조합니다. 대출 규제와 무관하게 자기자본으로 집을 사는 고소득자 수요는 꾸준하기 때문입니다.
한 관계자는 “서울은 기준금리 인하 기대와 분양 물량 부족 등으로 오히려 매매가 상승 흐름이 지속되고 있다”라고 밝혔습니다.
실수요자 대응 전략
스트레스 DSR 규제 속에서도 기회를 잡으려면 다음과 같은 전략이 필요합니다.
- 🏦 보금자리론, 특례보금자리론 같은 정책금융 활용
- 🌍 DSR 완화 지역(지방) 중심 주택 매수 전략 고려
- 📆 기준금리 인하 이후 대출 여력 확대 시점에 진입
- 👪 신혼부부·청년·생애최초 특별공급 제도 적극 활용
금융위의 공식 정책대출은 아래 버튼에서 확인할 수 있습니다.
한국주택금융공사 정책대출
마무리 요약
- 📅 2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR 전면 시행
- 💸 수도권 주담대 한도 평균 5% 축소
- ⚠ 무주택 실수요자, 자금 계획 재조정 필요
- 🏘️ 지방 대출은 연말까지 완화 유지…지역별 차별화 전략 필수
- 📈 서울 고급지 수요는 자기자본으로 ‘버팀’
