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목차
법적 근거
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등). 전세·보증부월세·월세 등 주택임대차 전체에 적용.
핵심 효과
2년 연장 1회 보장(요건 충족). 임대료 증감은 원칙 동결, 상한 5% 내 협의.
행사 기간
현 계약 만료 6~2개월 전 임대인에게 도달하도록 의사표시.
전세계약 갱신청구권이란?
2020년 7월 31일 시행된 법 개정으로 도입된 권리로, 임차인이 1회에 한해 2년 연장을 청구할 수 있습니다. 주택 유형·보증 방식과 무관하게 주택임대차 전반에 적용되며, 요건과 기한을 지키면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.
행사 요건과 절차
① 기간 : 현 계약 만료 6~2개월 전 의사표시가 임대인에게 도달해야 합니다.
② 방식 : 말로 해도 가능하지만 분쟁 예방을 위해 문자·카톡·이메일·내용증명처럼 도달·기록이 남는 방식을 권장합니다.
③ 내용 : “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다. 만료일 ○○/○○/○○, 조건은 종전과 동일(임대료는 법정상한 범위에서 협의).”처럼 요지·주소·호수·만료일을 명확히 씁니다.
임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유
아래에 해당하면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
• 임차인의 2기분 이상 차임 연체가 있는 경우
• 무단 전대, 고의·중과실로 인한 파손 등 중대한 계약 위반
• 건물 멸실 등 계약 목적 달성이 불가능해진 경우
• 임대인 또는 직계존·비속의 실제 거주 계획이 명확한 경우(실제 이행 필요)
실거주 거절 후 실제로 거주하지 않았다면?
실거주를 이유로 거절했다면 실제 거주가 뒤따라야 합니다. 그렇지 않고 제3자에게 임대한 정황이 확인되면, 임차인은 이사비·중개보수·이중주거비 등 손해배상을 청구할 여지가 큽니다. 임차인은 전입세대열람, 매물 등록 기록, 공과금 납부 내역 등으로 사실관계를 확인합니다.
계약 갱신 전 필수 체크리스트 ✅
✅ 만료 6~2개월 전 통지했는가(도달 확인)?
✅ 문자·카톡·이메일·내용증명 등 증거가 남는가?
✅ 보증금·월세 인상분이 5% 이내인가(초과 합의는 분쟁 소지)?
✅ 임대인의 실거주 주장이 사실인지 확인 가능한가?
✅ 새 계약서에 불리한 조항이 없는가(특약, 보증금 반환기한 등)?
📊 참고 : 제도 시행 이후 일부 지역에서 갱신청구권을 통한 연장 비율이 절반 이상으로 보고된 바 있습니다. 통계는 시기·지역에 따라 달라질 수 있으니 최신 수치로 교체해 사용하세요.
문자·카카오톡·이메일 통지 문구
[계약갱신 요구 통지]
안녕하세요. ○○아파트 △동 △호 임차인 ○○○입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다. 현 계약 만료일은 20XX-XX-XX이며, 계약 조건은 종전과 동일(임대료는 법정상한 범위에서 협의)하게 진행하고자 합니다. 통지일자/수신확인 부탁드립니다.
내용증명 서식(간단 버전)
제목: 주택임대차 계약갱신 요구의 건
1. 임차목적물: (주소, 동·호수)
2. 현 계약기간 및 만료일: (예: 2023-09-01 ~ 2025-08-31, 만료일 2025-08-31)
3. 요구 취지: 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 2년 계약갱신을 요구함(조건은 종전과 동일, 임대료는 법정상한 범위에서 협의).
4. 회신 요청: 본 통지 수령일로부터 ○일 이내 회신 바람.
5. 발신인/수신인: (임차인 성명·연락처 / 임대인 성명·주소)
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 만료 하루 전에 갱신 의사를 밝혀도 유효한가요?
- A. 유효하지 않습니다. 최소 2개월 전 도달이 원칙입니다.
Q2. 문자나 카카오톡으로 알려도 되나요?
- A. 가능합니다. 다만 분쟁 대비를 위해 도달이 입증되는 방식(내용증명 등)을 권장합니다.
Q3. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데, 실제로는 다른 세입자에게 임대했습니다.
- A. 사실이라면 손해배상 청구 가능성이 큽니다. 전입세대열람·공과금·매물등록 기록 등으로 사실관계를 확인하세요.
Q4. 집이 매매되면 권리는 사라지나요?
- A. 임대인이 바뀌어도 현 계약에 대한 갱신 요구권은 승계되어 새 임대인에게 주장할 수 있습니다.
Q5. 묵시적 갱신을 이미 한 뒤에도 권리를 행사할 수 있나요?
- A. 가능합니다. 묵시적 갱신과 갱신청구권은 별개이며, 다음 만료 시점에 요건을 지켜 행사할 수 있습니다.
한 줄 요약 : 만료 6~2개월 전 임차인이 1회 갱신을 요구하면 2년 더 거주할 수 있습니다. 정당한 사유 없이는 거절이 어렵고, 실거주 거절 불이행 땐 손해배상 리스크가 큽니다.
