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한남2구역 재개발 투자 전략 분석

truejbp 2025. 3. 31. 14:47

서울 용산구 보광동 일대에서 추진 중인 한남2구역 재개발이 다시 주목받고 있습니다.

이 사업은 2006년 정비구역으로 지정된 이후 여러 차례 계획 변경을 거쳐, 2021년 사업시행계획 인가를 기점으로 본격 추진되었습니다.

강남 못지않은 조망권과 입지, 여기에 고급화를 지향하는 사업 전략까지 더해지면서 청담·압구정 등 기존 강남 대장주와의 경쟁 구도로도 주목받고 있습니다.

한남2구역은 서울시 용산구 보광동 272-3번지 일대에 위치한 재개발 사업지입니다.

면적은 약 11만㎡에 달하며, 총 1,537가구(분양 1,299, 임대 238)가 공급될 예정입니다.

2021년 11월 사업시행계획이 인가되었고, 2022년에는 대우건설이 시공사로 선정되어 '한남써밋'이라는 브랜드가 적용될 예정입니다.

대우건설은 한남2구역 외에도 강남권 대형 프로젝트를 성공적으로 수행한 경험이 있으며, 안정적인 시공력과 품질 관리가 기대됩니다.

한강을 조망할 수 있는 단지는 희소성이 높아 프리미엄이 붙기 마련입니다.

실제로 서울 아파트 시세에서 한강 조망권 유무에 따라 3억~5억 원의 시세 차이가 발생하는 경우도 적지 않습니다. 예를 들어, 반포 아크로리버파크는 같은 단지 내에서도 한강 조망이 가능한 동의 시세가 그렇지 않은 동보다 4억 이상 높게 형성되기도 했습니다.

강남의 반포, 청담, 압구정 일대 아파트가 높은 시세를 유지하는 이유도 이 조망권의 힘입니다. 한남2구역은 강북임에도 불구하고, 조망권을 확보할 수 있는 입지로 강남 대장주와 경쟁하는 위치에 있습니다.

특히 조망권은 단순한 뷰가 아닌, 자산가들이 선택하는 핵심 가치로 작용하며 장기적인 자산 상승 여력을 의미합니다. 예를 들어, 반포 아크로리버파크는 조망권이 있는 동과 없는 동의 시세 차이가 4억 원 이상입니다.

현재 한남더힐, 나인원한남 등 인근 초고급 아파트와 비교해도 한남2구역은 위치, 교통, 생활 인프라 등에서 밀리지 않습니다. 청담·압구정과 비교해도 한남2구역은 강북에서 보기 드문 초고급 단지로 평가받고 있습니다.

한남2구역은 또한, 서울시의 재개발 정책과 세금 혜택을 받으며, 빠르게 추진될 예정입니다. 이에 따라 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심도 커지고 있습니다.

2025년 재건축 부담금 부과가 다시 시작되면서, 부담금 회피가 어려운 재건축 단지와 달리 재개발인 한남2구역은 상대적으로 자유롭습니다. 여기에 조망권 확보와 브랜드 고급화 전략이 더해지면서 실수요와 투자수요가 모두 움직이고 있습니다.

한남3·4구역은 각각 현대건설·GS건설의 시공이 예상되는 곳으로, 한남2구역과 더불어 용산권 고급 주거벨트를 형성할 가능성이 큽니다. 지금은 선점 분석이 필요한 시점입니다.

한남2구역의 예상 시세 상승률은 20~30%로 예측되며, 이는 주변 지역의 한남더힐이나 나인원한남의 상승률과 비슷한 수준입니다.

한남2구역은 단순한 재개발이 아니라, 강북의 '새로운 고급 주거지'로 성장할 가능성을 품고 있습니다.

지금까지의 서울 재개발 흐름과는 결이 다른 ‘조망권 중심의 초고급화 전략’은 투자자와 실수요자 모두가 주목해야 할 지점입니다.