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💡 서울도 아닌데 25평 전세가 10억? 과천에서 벌어진 일
최근 부동산 커뮤니티와 중개업계에서 가장 많이 회자된 지역이 있습니다. 서울 강남도, 마포도 아닌 바로 ‘경기도 과천’입니다.
과천주공8·9단지의 재건축 이주가 본격화되면서 과천 지역의 전세가가 비정상적으로 급등하고 있고, 59㎡(25평형) 전세가가 10억 원을 돌파한 사례까지 등장했습니다.
과천 재건축 이주가 왜 전세시장 전체를 흔들고 있는지, 인근 평촌까지 파급효과가 이어지는 이유는 무엇인지, 실수요자와 투자자는 무엇을 주의해야 할지를 살펴봅니다.
본격 이주 시작된 과천주공8·9단지, 왜 주목받나?
과천시 부림동에 위치한 주공8·9단지는 총 2120가구 규모로, 2025년 3월 셋째 주부터 이주가 시작되었습니다. 현대건설이 시공을 맡아 '디에이치 르블리스'라는 브랜드로 재건축될 예정이며, 지상 최고 35층, 27개동, 2830가구 규모로 탈바꿈하게 됩니다.
이 같은 대단위 이주는 주변 전세 수요를 폭발적으로 증가시키는 직접적인 원인입니다. 전세 계약을 연장하지 않는 세대, 임시 거처를 찾는 실수요자들이 동시에 움직이기 때문에, 공급은 줄고 수요는 급등하는 구조가 형성됩니다.
실제로 한국부동산원 자료에 따르면, 과천은 전국에서 가장 높은 주간 전세가 상승률인 0.25%를 기록하며 수도권(0.02%)과 전국 평균(0.00%)을 훨씬 웃도는 상승세를 보였습니다.
전세금 10억 시대, 과천 푸르지오·위버필드에서 무슨 일이?
과천푸르지오써밋 전용 59㎡(4층) 전세 계약이 10억 원에 갱신되며 신고가를 기록했습니다. 불과 몇 년 전까지만 해도 동일 평형의 전세금은 6억 8000만 원 수준이었고, 이번 계약에서 3억 2000만 원이 한꺼번에 올라 충격을 주고 있습니다.
같은 기간 과천위버필드 46㎡ 전세도 8억 원에 신규 계약되며 2021년 고점을 다시 넘었습니다. 이는 단순히 재건축 예정 단지뿐만 아니라 신축 아파트 전반에까지 수요가 퍼지고 있음을 보여줍니다.
이런 가격 상승은 공급보다 수요가 훨씬 앞서는 전세 시장의 현실을 그대로 반영하는 지표이자, ‘재건축 이주 → 전세 수요 폭증 → 전셋값 급등’의 고리를 상징합니다.
전세 매물은 어디로? 1년 새 80% 줄어든 과천
과천 지역 전세 매물은 실시간으로 ‘말라붙고’ 있습니다. 부동산 플랫폼 ‘아실’ 기준으로 과천의 전세 매물 수는 불과 91건. 이는 1년 전(461건) 대비 무려 80.2%나 감소한 수치입니다.
2023년 과천지식정보타운 분양 당시엔 전세 매물이 700건을 웃돌았지만, 현재는 입주도, 신규 공급도 없어 거래 가능한 물건 자체가 없는 상황입니다.
전문가들은 추가적인 이주 수요로 인해 전세시장 공급 공백은 2025년 하반기까지 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 특히 과천주공5단지, 10단지 등도 곧 이주 절차에 들어갈 예정이어서 상황은 더 악화될 가능성이 있습니다.
과천→평촌까지, 준강남 수요가 번지는 이유
과천과 바로 붙어있는 안양시 동안구 평촌 역시 영향을 받고 있습니다. 지난주 동안구 전세가 상승률은 0.14%로 수도권 평균을 상회했습니다.
평촌은 학원가와 학군이 밀집되어 있어 학령기 자녀를 둔 가정이 많은데, 과천 이주 수요가 교육 인프라가 유사한 평촌으로 쏠리고 있다는 것이 현장의 분석입니다.
NH투자증권 정보현 수석연구원은 “과천은 강남 접근성과 쾌적한 환경, 낮은 유해시설 밀집도 덕분에 ‘준강남’으로 불린다”며 “대체지 찾기가 어렵기 때문에 수요가 주변으로 번지고 있다”라고 설명합니다.
마무리하며
과천주공8·9단지의 재건축 이주는 과천뿐 아니라 인근 수도권 지역까지 전세시장 전반에 영향을 미치고 있습니다.
✔️ 재건축 이주로 인해 단기간 수요가 폭발
✔️ 과천 전세가, 10억 원 돌파하며 신고가 경신
✔️ 전세 매물 실종 수준… 91건밖에 없는 현실
✔️ 과천→평촌으로 이어지는 수요 확산
전세로 거주 예정인 실수요자라면 사전계약 시기 조율과 인접 지역 비교를 꼭 해보시길 권장드립니다. 공급이 회복되기까지는 시간이 필요해 보입니다.