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올해 수도권 3기 신도시에서 약 6000억 원 규모의 토지보상금이 풀릴 예정입니다. 지난해보다 축소된 규모이지만, 여전히 대토 보상 수요가 높아 주변 땅값 상승과 공급 일정 지연에 대한 관심이 집중되고 있습니다.
보상금 규모는
한국토지주택공사(LH)는 수도권 3기 신도시 5곳(고양창릉, 하남교산, 남양주왕숙, 인천계양, 부천대장)에 대한 총 보상금 규모가 약 21조 4388억 원에 이를 것으로 추정했습니다.
2024년에는 2조 4000억 원이 집행되었으며, 올해는 약 6000억 원이 지급될 계획입니다. 토지 보상은 2~3개의 감정평가법인 결과를 평균해 산정하며, 토지주가 협의에 응할 경우 바로 수용되지만, 미합의 시 수용 재결이나 행정 소송으로 이어질 수 있습니다.
지연 사유와 영향
일부 지역에서는 토지주들의 보상가 불만으로 협의가 늦어지며 사업 지연이 이어지고 있습니다. 하남교산 지구는 원래 2024년 입주 예정이었지만, 1년 이상 착공이 지연되었고, 전체 17만 4000가구 중 6%에 해당하는 1만 가구만 착공에 들어간 상태입니다.
보상 지연은 단순한 행정 문제를 넘어 실수요자들의 청약 대기, 전세 연장, 공급 불균형으로 이어지고 있으며, 정부의 주택 공급 목표에도 영향을 줄 수 있는 상황입니다.
대토 수요와 대응책
현금 보상 외에 근린생활용지나 상업용지 등으로 대체 보상(대토)을 요구하는 수요가 증가하고 있습니다. LH는 이러한 수요에 맞춰 대토 옵션을 확대 중이며, 부천대장 등지에서는 대토 수요 비율이 전체 보상 대상의 30%를 넘는 경우도 있습니다.
대토는 추후 상업시설로 활용할 수 있어 장기적으로 수익성을 기대할 수 있지만, 분양 시기 지연이나 입지 불만족 등의 리스크도 존재하므로 꼼꼼한 검토가 필요합니다. 다양한 보상 방식 병행이 LH와 토지주 간 갈등 해소의 열쇠가 될 수 있습니다.
리츠 도입 의미는?
LH는 공공 리츠(REITs)를 도입해 보상 속도를 높이겠다는 계획입니다. 공공 리츠는 토지를 담보로 투자금을 유치해 보상금으로 활용하는 방식으로, 예산 부담을 줄이고 보상 지연 문제를 해결할 수 있는 대안입니다.
특히 광명시흥 공공주택지구(6만6000가구)에 처음으로 공공 리츠가 적용되며, 성공 시 다른 3기 신도시로 확대 적용될 수 있습니다. 자산 유동화와 민간 투자 유치가 동시에 이뤄지는 방식이기 때문에 안정적 설계와 관리가 중요합니다.
