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하루 차이로 수억 원이 갈립니다.
집주인이 바뀌면, 세입자 전세금은 누가 돌려줄까요?
6·27 대책으로 전세퇴거자금대출이 최대 1억 원으로 묶이면서, 실거주자도 난감해졌습니다.
지금 이 글에서 누가, 언제, 얼마까지 대출 가능한지 정확히 알려드립니다.
가장 먼저 확인해야 할 핵심 Q&A
Q. 기존 전세계약이 6월 27일 이전인데도, 새 집주인이 되면 대출 한도가 줄어드나요?
- 네. 무조건 줄어듭니다. 금융당국은 새로운 매수자를 새로운 임대인으로 보고, 1억 원 한도만 적용하기로 했습니다.
Q. 예외는 없나요?
- 소유권 이전 등기 후 3개월 이내에 대출 실행하면 기존 규정(LTV 최대 6억 원)이 적용 가능하지만, 현실적으로 쉽지 않습니다.
Q. 세입자는 안전할까요?
- 전세보증금 반환이 막히면 세입자도 불안할 수 있습니다. 반드시 계약 만료일, 반환 계획, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 가입 여부를 체크하세요.
▶️ 내 상황은? 바로 체크하세요
실거주 매수자 → 집 언제 사야 대출 받을 수 있나?
매도자(집주인) → 세입자 있는 집, 팔 수 있나?
세입자 → 새 집주인이 생기면 내 전세금 괜찮나?
투자자 → 갭투자 끝난 건가?
6·27 대책, 무슨 일이 있었나?
발표일은 2024년 6월 27일이었습니다.
정부의 목적은 갭투자 억제와 가계부채 관리였습니다.
규제 지역은 수도권 전역과 기존 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)입니다.
핵심 규제 → 전세퇴거자금대출 한도 1억 원으로 제한
임차인 승계 매매란?
기존 세입자가 사는 집을 매수자가 사들이는 상황을 말합니다.
매수자가 실거주하려면 세입자를 내보내야 하며, 이때 세입자에게 전세금 6억 원을 돌려줘야 하지만 과거에는 대출로 충당이 가능했습니다.
그러나 6·27 이후에는 최대 1억 원만 대출 가능해져 큰 부담이 생기고 있습니다.
전세퇴거자금대출, 이렇게 달라졌다
- 규제 전 : 시가 15억 이하 주택은 LTV 규정에 따라 최대 6억 원 대출이 가능했습니다.
- 규제 후 (6·27 이후) : 수도권·규제지역에서는 무조건 1억 원 한도로 제한됩니다.
“하루 차이”가 만든 극명한 현실
6월 27일 이전에 계약한 경우, 종전 규정이 적용돼 최대 6억 원까지 대출할 수 있습니다.
하지만 6월 28일 이후 계약은 새로운 계약으로 간주되어 1억 원 제한이 적용됩니다.
3개월 경과 규정, 현실은?
정부는 예외 규정을 마련했습니다.
소유권 이전 등기 후 3개월 이내에 대출을 실행하면 기존 규정(LTV 최대 6억 원)을 인정해 주기로 했습니다.
그러나 현실적으로는 잔금 지급, 세입자 이사, 전세금 정산 등을 모두 3개월 안에 끝내는 것이 쉽지 않습니다.
실거래 예시 – 이렇게 달라진다
✅ A씨의 10억 원 아파트 사례
세입자 B씨의 전세보증금은 6억 원입니다.
새 매수자 C씨가 실거주하려면 B씨에게 6억 원을 돌려줘야 합니다.
- 규제 전 : LTV 규정에 따라 최대 6억 원 대출 가능
- 규제 후 : 최대 1억 원만 대출, 나머지 5억 원은 현금 확보가 필요합니다.
하루 늦게 계약했다는 이유만으로 5억 원 차이가 나는 현실입니다.
대상별 체크리스트
실거주 매수자
- 매수일을 꼼꼼히 확인하세요.
- 소유권 이전 3개월 규정이 현실적으로 가능한지 따져보세요.
집주인(매도자)
- 매수자의 대출 가능 여부를 반드시 확인하세요.
- 세입자가 있는 집은 매수자들이 기피할 가능성이 높습니다.
세입자
- 집주인이 바뀔 때 전세금 반환 안전 여부를 점검하세요.
- HUG 전세보증금 반환보증 가입 여부를 꼭 확인하세요.
투자자
- 갭투자가 현실적으로 어려워졌습니다.
- 경과 규정을 활용할 수 있는지 일정부터 확인해보세요.
지금 당신이 해야 할 것
- 집 살 계획이 있다면 계약일을 반드시 재점검하세요.
- 임차인 승계 매매 시 대출 여부를 반드시 확인하세요.
- 세입자라면 전세금 반환 안전장치를 꼭 마련하세요.
- 하루 차이로 수억 원이 갈리는 시대, 6·27 대책을 모르면 전세금도, 매매도 모두 위험할 수 있습니다.
