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토지거래허가구역은 부동산 투기 억제와 시장 안정화를 위해 정부가 지정하는 특정 지역을 의미합니다. 이 제도는 주로 고가 주택 밀집 지역이나 재건축·재개발이 활발한 곳에 지정되며, 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지 또는 부동산을 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
허가를 받기 위해서는 단순한 투자 목적이 아닌 실거주 또는 실사용 목적임을 증명해야 하며, 자금조달계획서, 거주 예정지 및 직장 거리 등을 담은 실거주계획서 등을 제출해야 합니다. 2025년 기준으로 서울 강남3구(강남, 서초, 송파), 용산구, 여의도, 목동, 성수 등이 대표적인 토지거래허가구역이며, 최근에는 모아타운 사업 대상지나 정비 예정 구역까지 점차 확대되고 있습니다.
이 제도는 실수요자를 보호하고 시장 내 투기 수요를 억제하는 데 초점을 두고 있지만, 동시에 시장에 혼란을 주는 불확실성 요인이기도 합니다. 따라서 투자자 및 실수요자 모두 허가제의 요건과 범위를 사전에 명확히 이해하고 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
왜 연립·오피스텔은 토허제를 피하나?
토지거래허가구역은 주택의 용도에 따라 규제 적용 여부가 달라집니다. 일반적으로 '아파트'로 건축물대장상 분류된 주택은 규제 대상이 되지만, '연립주택', '다세대', '오피스텔' 등의 용도는 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.
이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 서울시 고시에 따른 해석 기준에 따라 결정되며, 주거 형태뿐 아니라 건축물의 층수, 규모, 지목, 도시계획지구 여부 등도 중요한 판단 요소가 됩니다. 실거주 목적이 불분명하거나, 전세나 임대 목적의 거래를 차단하기 위한 규제지만, 역설적으로 이러한 법적 정의의 틈을 활용해 규제를 피하는 전략이 나타나는 것입니다.
같은 단지 내에서 규제를 피하는 이유
같은 단지에 속해 있더라도 건축물의 형태나 용도, 행정구역 등의 차이로 인해 토지거래허가 대상 여부가 달라질 수 있습니다. 대표 사례로 용산구 한남동의 고급 주거 단지 '한남더힐'은 총 32개 동 중 11개 동이 4층 이하로 지어져 연립주택으로 분류되며, 이들 동은 토허제 적용 대상에서 제외되었습니다.
마찬가지로 도곡동 삼성 타워팰리스도 주거용 오피스텔은 토지거래허가 대상이 아닌 반면, 같은 건물 내 아파트는 허가 대상입니다. 건축물대장상 용도가 아파트가 아닌 경우(예: 연립주택, 다세대, 오피스텔 등)는 허가 대상에서 빠지게 됩니다.
위례신도시는 동일 생활권임에도 행정구역이 송파·하남·성남으로 나뉘어 있는데, 송파구에 속한 단지는 토허제 적용을 받는 반면, 하남시나 성남시에 속한 단지는 적용을 받지 않는 사례가 있습니다.
또한 일부 지역은 같은 필지 내 건축물이라도 '자연경관지구'에 해당하거나, 도로로 분류된 지목일 경우 규제 대상에서 제외되기도 합니다. 대표적으로 연립주택은 아파트보다 규제가 덜하며, 도로지목의 토지는 별도 허가 없이 거래가 가능하기도 합니다.
이런 규제의 허점을 이용해 29가구 소규모 분양(분양가 상한제 회피 전략)이나 연립·오피스텔 전환 등 구조 조정이 활발히 이뤄지고 있으며, 시장은 점점 더 세분화된 방식으로 규제 틈새를 공략하는 추세입니다.
실제 회피 사례로 보는 전략 포인트
● 한남더힐 : 아파트로 보이지만 일부 동은 4층 이하 연립주택으로 분류되어 규제에서 제외.
● 타워팰리스 : 동일 단지 내 오피스텔은 규제 대상이 아니며, 이로 인해 해당 세대의 거래량 증가.
● 위례신도시 : 송파구는 규제 적용, 하남·성남은 미적용. 행정구역 경계의 차이를 활용한 회피 사례.
이처럼 '건축물 용도', '세대 수', '행정구역 경계', '지목' 등 기준의 불일치를 활용한 전략이 주효하며, 투자자는 건축물대장, 등기부등본, 행정구역 고시 등을 반드시 확인하여 사전 전략을 짜야 합니다.
2025년 토지거래허가구역 주요 지역 한눈에 보기
● 서울 강남구(압구정), 서초구, 송파구(잠실·문정)
● 용산구(한남·이태원·효창동)
● 영등포구 여의도동 일대
● 양천구 목동 일대
● 성동구 성수동 전략정비구역
● 마포구 창전동, 종로구 숭인동 등 모아타운 중심
이 외에도 지역 내 일부 단지는 조건에 따라 제외되는 경우가 있으니, 지역 고시문과 구청 공고문을 참고해야 합니다.
| 지역 | 지정 사유 | 적용 시기 |
| 강남구(압구정 등) | 재건축 기대감, 고가 주택 밀집 | 2025.04~ |
| 서초구 | 강남권 연계 투기 수요 | 2025.04~ |
| 송파구(잠실·문정 등) | 재개발·신규 공급 주목 | 2025.04~ |
| 용산구(한남·이태원 등) | 고급 주거지, 개발 기대감 | 2025.04~ |
| 영등포구(여의도) | 금융권 중심지 투기 수요 | 2025.04~ |
| 양천구(목동) | 대규모 재건축 단지 밀집 | 2025.04~ |
| 성동구(성수전략정비구역) | 전략정비구역 내 재개발 | 2025.04~ |
| 마포구(창전동) | 도심 내 개발 기대 수요 | 2025.04~ |
| 종로구(숭인동) | 역세권 개발 수요 | 2025.04~ |
| 기타 모아타운 지역 | 지분쪼개기 차단 목적 | 2025.04~ |
투자자와 실수요자가 알아야 할 체크포인트
● 건축물대장 확인: 아파트인지 연립인지, 주택유형에 따라 규제 여부가 달라짐
● 구청 민원과 통화 필수: 적용 유무, 제출서류, 이행 조건 등 사전 확인
● 자금조달계획서 주의: 증빙 부족 시 허가 불가. 직장 거리, 가족 구성 등 실거주 증빙 필요
● 거래 전 전문가 상담: 부동산 법률 전문가의 상담을 통해 사전 리스크 관리
이 외에도 LH, 국토부, 서울시 고시문 등을 확인하여 실시간 정보를 파악하는 것이 중요합니다.
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